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La cláusula de vencimiento anticipado en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria permite a la entidad bancaria resolver el cuando el hipotecado incumpla con alguna de sus obligaciones. Principalmente se refiere al impago de una o varias cuotas, que permitirá a la entidad resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad del capital restante.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su Sentencia de 26 de marzo de 2019 (asuntos acumulados C-70/17 y C 179/17) a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo mediante Auto de 8 de febrero de 2017 y por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Barcelona mediante Auto de 30 de marzo de 2017, sobre la cláusula de vencimiento resolvió que:
- Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia.
- Por otra parte, y en lo que aquí interesa, esos mismos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.
Es decir, lo que no procedería con arreglo la jurisprudencia comunitaria sería la conservación parcial de la cláusula abusiva mediante la supresión del elemento que la hace abusiva sino la sustitución por la nueva redacción del art. 693. 2 LEC que permite dan por vencido el préstamo en caso de falta de pago de tres cuotas impagadas o, dicho de otra manera, se permite continuar la ejecución hipotecaria habiéndose cumplido los requisitos del art. 693.2 LEC con independencia de la redacción en abstracto de la cláusula, con fundamento, principalmente en las particularidades que presenta el proceso de ejecución hipotecaria frente a la ejecución ordinaria.
Ahora bien, El TJUE finaliza su argumentación estableciendo que si los tribunales nacionales considerasen que los contratos de préstamo pueden subsistir aún sin las cláusulas abusivas de vencimiento anticipado, “deberían abstenerse de aplicar dichas cláusulas, salvo que el consumidor se oponga a ello, en particular en el caso de que este considere que una ejecución hipotecaria seguida al amparo de tal cláusula le sería más favorable que el cauce del procedimiento de ejecución ordinaria”.
Hay que tener en cuenta que sí que es posible que el contrato de préstamo permanezca sin la cláusula de vencimiento anticipado, ya que no estamos ante una cláusula que revista el carácter de esencial, cuya no existencia impida la continuidad del contrato de préstamo. Por lo que siguiendo con lo establecido por el TJUE, si no se da esta primera premisa y el contrato puede seguir sin esta cláusula, no cabe plantearse el continuar el procedimiento por aplicación supletoria del art. 693.2 de la LEC, salvo que el consumidor optase por ello.
Hay que añadir la reciente aprobación de la Ley del Crédito Inmobiliario (LCI), que entrará en vigor el 16 de junio de 2019 y fija un nuevo criterio para el vencimiento anticipado en su artículo 24.1, permitiendo dar por vencido el préstamo cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal o 12 cuotas durante la primera mitad del contrato, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después.